Kreditnehmer:innenbezogene Maßnahmen

Kreditnehmer:innenbezogene Maßnahmen wurden bisher vorwiegend für Kredite an Haushalte verwendet. Da diese Kredite mit (vergleichsweise) geringen Risikogewichten und wenig Kapital unterlegt sind, können bereits vergleichsweise wenige Ausfälle Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität haben.

Als risikoreicher gelten – auch international – Wohnimmobilienkredite an Haushalte mit folgenden Merkmalen: der Anteil der zu stellenden Eigenmittel ist gering (relativ zur Kredithöhe); die monatlichen Rückzahlungsraten sind hoch (relativ zum Einkommen); und/oder die Kreditlaufzeit ist sehr lang. In Krisen können solche Kredite leicht ausfallen. Häufen sich diese Ausfälle, werden Banken erheblich belastet und gehen im schlimmsten Fall insolvent. Geschieht dies systematisch, ist das einwandfreie Funktionieren des österreichischen Finanzsystems gefährdet. Mit kreditnehmer:innenbezogenen Maßnahmen kann man solchen Systemrisiken frühzeitig begegnen.

Kreditnehmer:innenbezogene Maßnahmen setzen sich aus mehreren Instrumenten zusammen. Diese Instrumente geben Kreditvergabestandards vor, die bei Aufnahme eines Kredites von den Banken eingehalten werden müssen (§ 23h BWG). Die verfügbaren Instrumente sind Obergrenzen für folgende Kennzahlen:

• Schuldendienstquote (Debt-Service-to-Income-Ratio – DSTI-Ratio): Verhältnis der Summe der Zins- und Tilgungszahlungen zum Einkommen des Kreditnehmers in einem bestimmten Zeitraum
• Laufzeit (LZ) des Kredits
• Beleihungsquote (Loan-to-Collateral-Ratio – LTC-Ratio): Verhältnis der Summe der Immobilien-Kreditverbindlichkeiten eines Kreditnehmenden zur Summe des Marktwerts der als Sicherheit dienenden Immobilien, abzüglich Vorlasten und zuzüglich sonstiger Sicherheiten. Die LTC-Ratio wirkt sich auf den Anteil an den Kosten aus, den Kreditnehmende selbst finanzieren müssen. Neben den Kosten für die Immobilie muss der Kreditnehmende auch Nebenkosten, wie Gebühren für die Grundbucheintragung oder Notariatskosten, bezahlen. 
• Schuldenquote (Debt-to-Income-Ratio – DTI-Ratio): Verhältnis der Summe aller aushaftenden Kreditverbindlichkeiten zum Einkommen des Kreditnehmenden in einem bestimmten Zeitraum
• Amortisationsanforderung: Zeitraum, in dem ein festzulegender Anteil des Gesamtvolumens des Kredits spätestens zurückgezahlt sein muss.

Die Instrumente können mittels unterschiedlicher sachlicher und örtlicher Anwendung, unterschiedlichen Limits, sowie Ausnahmekontingenten (d. h. ein Anteil des Neugeschäfts wird ausgenommen) angepasst werden. Dieser Gestaltungsspielraum ermöglicht eine zielgerichtete Anwendung der Maßnahmen.

Stellt das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) Veränderungen bei systemischen Risiken in der Wohnimmobilienfinanzierung fest, empfiehlt es der FMA, kreditnehmer:innenbezogene Maßnahmen einzuführen. Kommt die FMA der Empfehlung des FMSG nicht nach, muss sie dies begründen (§ 23h Abs. 1 BWG). Kommt sie der Empfehlung nach, hat sie eine gutachterliche Äußerung der OeNB zum Vorliegen systemischer Risiken einzuholen und eine Verordnung zu erlassen (§ 23h Abs. 2 BWG). Dazu ist die Zustimmung des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) erforderlich. Derartige Maßnahmen gelten bis zu drei Jahre. Vor Ablauf müssen sie gemäß § 23h Abs. 6 BWG behördlich geprüft werden (u. a. Effektivität der Maßnahme, Höhe der Systemrisiken, Angemessenheit der Ausprägungen der Instrumente). Ist die Maßnahme effektiv und bestehen dennoch Systemrisiken, können die Maßnahmen um jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. Eine Verlängerung ist mit einer Empfehlung des FMSG, einem Gutachten der OeNB und der Zustimmung des BMF möglich.

Weiterführende Informationen rund um den Wohnimmobilienmarkt in Österreich finden Sie im OeNB Wohnimmobilien-Dashboard.

Mehr Details zu kreditnehmer:innenbezogenen Maßnahmen in Österreich, wie der KIM-V von 2022 bis 2025 sowie den darauffolgenden Kriterien des FMSG und Rundschreiben der FMA zur Vergabe privater Wohnimmobilienkredite, finden Sie auf der Website der FMA. Blogbeiträge auf der Website der OeNB liefern weiterführende Hintergrundinformationen zum Thema:

• KIM-V war effektiv und läuft wie gesetzlich vorgesehen aus
• KIM-V: Was hat sie bewirkt?
• Umgehung der KIM-V über deutsche Banken: Ein Faktencheck
• KIM-V bietet durch großzügige Ausnahmen viel Spielraum für Einzelfälle
• Wohnimmobilienkredite gehen uns alle etwas an

Steigende systemische Risiken aus lockeren Kreditvergabestandards können über kreditnehmer:innenbezogene Maßnahmen zielgerichtet und direkt adressiert werden. Liegen erhöhte systemische Risiken in der Wohnimmobilienfinanzierung am gesamten Bankenmarkt vor, verhindert eine verordnungsmäßige Festschreibung von Mindeststandards für Wohnimmobilienkredite den (weiteren) Aufbau von systemischen Risiken und auf Seite der Haushalte eine zunehmende Verschuldung in Relation zu ihren Einkommen. Die wichtigsten Obergrenzen wirken wie folgt:

• DSTI-Ratio: Die Leistbarkeit des Schuldendienstes steht im Vordergrund. Hohe Schuldendienste können problematisch werden, wenn sich das Einkommen der Kreditnehmer:innen verändert, beispielsweise in einem wirtschaftlichen Abschwung sinkt oder wenn der Kreditnehmende arbeitslos wird. Variabel verzinste Kredite bergen außerdem das Risiko, dass die Zinszahlungen empfindlich ansteigen.
• LZ:  Eine komplementäre Laufzeitenobergrenze verhindert eine Umgehung der Obergrenze für die DSTI-Ratio durch Ausweitung der Laufzeiten und damit einhergehender Senkung der DSTI-Ratio.
• LTC-Ratio: Die LTC-Ratio erhöht den der Bank zur Verlustabdeckung zur Verfügung stehenden Betrag, sollte die Bank die Sicherheit verwerten müssen. Dies kann den Verlust der Bank bei einem Kreditausfall reduzieren, indem die Bank einen Teil des ausstehenden Kreditbetrags durch den Zwangsverkauf der Immobilie decken kann.
• DTI-Ratio: Die DTI-Ratio entspricht in ihrer Wirkungsweise einer Kombination aus DSTI-Ratio und Laufzeit.
• Amortisation: Amortisationsanforderungen können die Vergabe von sehr langfristigen Krediten mit wenig bis keiner Amortisationsleistung und den damit verbundenen Risiken einschränken (z. B. endfällige Kredite).

Alternative makroprudenzielle Instrumente verfolgen andere Ziele als die Adressierung von erhöhten Systemrisiken aus risikoreicheren Kreditvergabestandards in der Neukreditvergabe. Grundsätzlich stünden auch kapitalbasierte Instrumente, wie zusätzliche sektorale Kapitalpufferanforderungen (z. B. nur auf private Wohnimmobilienkredite) oder eine Festlegung von Mindesthöhen für die Risikogewichtung für Wohnimmobilienkredite zur Verfügung. Sie sind allerdings eher angemessen, um die Resilienz des Bankensystems im Krisenfall zu stärken, da sie die Kreditvergabepraxis nicht direkt beeinflussen können.

Die rechtliche Verbindlichkeit der Kreditvergabestandards führt hingegen direkt zu einer risikoärmeren Neukreditvergabe und verhindert somit auch eine schleichende Verschlechterung des Kreditbestands. Kreditnehmer:innenbezogene Maßnahmen besitzen einen präventiven Charakter: Der Aufbau systemischer Risiken wird verhindert bzw. verringert, anstatt darauf zu vertrauen, dass die Resilienz des Bankensystems in Krisenfall ausreicht, um die systemischen Risiken aus einer zu risikoreichen Wohnimmobilienkreditvergabe zu tragen.

Die Erforderlichkeit von kreditnehmer:innenbezogenen Maßnahmen und ihrer Alternativen müssen von der OeNB nachgewiesen und vom FMSG eingehend geprüft werden, bevor sie von der FMA aktiviert werden können. Wird eine Veränderung in der Ausprägung systemischer Risiken in der Wohnimmobilienfinanzierung mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität festgestellt, ist eine Abwägung der verschiedenen aufsichtlichen Handlungsmöglichkeiten wesentlich. Makroprudenzielle Maßnahmen müssen (1) die vorliegenden Systemrisiken angemessen adressieren, (2) zur effektiven Risikoreduktion beitragen sowie (3) für die vorliegenden Systemrisiken das gelindeste Mittel sein. Im Rahmen dieser Überprüfung werden Kosten und Nutzen sämtlicher Handlungsalternativen gemäß den gesetzlichen Grundlagen (Bankwesengesetz, Nationalbankgesetz) abgewogen. Auch „Nicht-Handeln“ wird als Handlungsoption in Betracht gezogen.

Um kreditnehmer:innenbezogene Maßnahmen zu implementieren, muss ein nachvollziehbarer und umfassender Nachweis erbracht werden, dass die Maßnahmen zweckmäßig, erforderlich, geeignet und angemessen sind. Auf die negative Dynamik zwischen Immobilienpreissteigerungen, Leistbarkeitsproblemen und risikoreichere Kreditvergabestandards hat die OeNB bereits seit 2016 hingewiesen. Die makroprudenziellen Institutionen haben wiederholt vor den sich aufbauenden Systemrisiken aus der Wohnimmobilienfinanzierung sowie aus dem hohen Anteil der variabel verzinsten Kredite gewarnt. In der 17. Sitzung vom 27. September 2018 konkretisierte das FMSG seine Vorstellungen zur Kreditvergabe und verschärfte die Empfehlung. Die Erforderlichkeit der Maßnahmen wurde auch international bestätigt: Der Europäische Rat für Systemrisiken (ESRB) forderte Österreich am 11. Februar 2022 dazu auf, Maßnahmen zu ergreifen, um den Aufbau der systemischen Risiken aus den Wohnimmobilienfinanzierungen hintanzuhalten. Auch die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) und der Internationale Währungsfonds (IWF) haben den Einsatz dieser Maßnahmen für Österreich befürwortet.

Nachdem die Vorgaben des FMSG nicht im notwendigen Ausmaß von den Banken eingehalten worden waren, empfahl das FMSG der FMA auf Basis einer umfangreichen Systemrisikoanalyse der OeNB,  rechtlich verbindliche Kreditvergabestandards mittels einer Verordnung einzuführen. Infolgedessen trat die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) am 1. August 2022 in Kraft. Die Schuldendienstquote wurde auf 40 % beschränkt, die Beleihungsquote auf 90 % und die Laufzeit auf 35 Jahre. Die Ausnahmekontingente wurden differenziert ausgestaltet: für die Schuldendienstquote betrug das Ausnahmekontigent 10 % der neuen Kredite, für die Laufzeit 5 % und für die Beleihungsquote 20 %. Insgesamt konnte jede Bank maximal 20 % der Neukreditvergabe als Ausnahmen vergeben. Die Banken hatten zusätzliche Flexibilität bei der Wahl der Bemessungsgrundlage für die Ausnahmekontingente (aktuelle Periode oder Vorperiode). Außerdem gab es eine Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 EUR. Der Bundesminister für Finanzen hat der Verordnung der FMA zugestimmt (§ 23h Abs. 2 BWG). Mit 1. April 2023 kam die FMA einer FMSG-Empfehlung zur Änderung der KIM-V nach. Diese sah weitere Ausnahmen (Mindestausnahmekontingente für jede Bank, Adaptierung der Geringfügigkeitsgrenze, Zwischenfinanzierungen, Vorfinanzierungen von nicht-rückzahlbaren Zuschüssen von Gebietskörperschaften) vor. Am 12. März 2024 empfahl das FMSG, die kennzahlspezifischen Ausnahmekontingente aufzuheben und nur das institutsbezogene Ausnahmekontingent von 20 % der Neukreditvergabe beizubehalten (FMSG-Empfehlung).

Die Entwicklungen auf dem österreichischen Finanz- sowie Wohnimmobilienmarkt werden laufend analysiert. Seit Einführung der KIM-V am 1. August 2022 hatte sich die Qualität der Kreditvergabestandards deutlich verbessert. Vor dem Ablauf der KIM-V am 30. Juni 2025 stellte ein Gutachten der OeNB in Folge und keine akuten Systemrisiken mit schwerwiegenden negativen Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität aus der privaten Wohnimmobilienfinanzierung fest. Damit trat die KIM-V Ende Juni 2025 wie gesetzlich vorgesehen außer Kraft (automatische „Auslaufklausel“).

Die durch die KIM-V erreichten, hohen Kreditvergabestandards sollen auch nach Ablauf der KIM-V erhalten bleiben, um den neuerlichen Aufbau von Systemrisiken zu verhindern. Daher veröffentlichte das FMSG in seiner Presseaussendung am 26. Februar 2025 Begleitmaßnahmen. Darunter finden sich folgende Kriterien: Die Beleihungsquote soll nicht mehr als 90 %, die Schuldendienstquote nicht mehr als 40 % und die maximale Laufzeit nicht mehr als 35 Jahre betragen. Der Anteil der Kredite, die diese Kriterien nicht erfüllen, soll nicht mehr als 20 % der Neukreditvergabe in einem Quartal ausmachen. Das FMA-Rundschreiben zu Wohnimmobilienkrediten unterstützt diese FMSG-Kriterien. Die Einhaltung wird auf Einzelbankebene beobachtet. Detaillierte Daten zur Entwicklung der Vergabestandards finden Sie im OeNB Wohnimmobilien-Dashboard.

Die Notwendigkeit eines regulatorischen Eingriffs muss durch eine Systemrisikoanalyse der OeNB belegt werden. Diese beruht auf (1) einem umfassenden indikatorbasierten Ansatz, (2) einer modellbasierten Analyse sowie (3) auf der Einschätzung der makroprudenziellen Expert:innen der OeNB.

Die OeNB beobachtet die Entwicklungen im Bereich der Wohnimmobilienfinanzierungen auf Basis eines umfassenden indikatorbasierten Ansatzes laufend. Die wichtigsten Kennzahlen werden im Wohnimmobilien-Dashboard der OeNB dargestellt. Die aufbereiteten Daten sind dabei den Themenbereichen Angebot, Nachfrage, Wohnimmobilienmarkt und makroprudenzielle Analyse zugeordnet. Jeder Themenbereich umfasst sowohl mengen- als auch preisbezogene Zeitreihen.

Da es in Österreich keine Immobilienkrise gab, bedarf es eines Simulationsmodells basierend auf internationalen Krisenerfahrungen, um die Effekte von risikoreicheren Kreditvergabestandards auf Ausfallswahrscheinlichkeiten abzubilden. Dazu wird ein international verbreitetes Simulationsmodell (TUI-Modell) verwendet (Górnicka und Valderrama, 2020). Das Modell ist anhand der Erfahrungen anderer Länder für die österreichische Wirtschaft kalibriert. Vor allem werden die Daten anderer Länder für den Zusammenhang zwischen sich verschlechternden Kreditvergabestandards und Ausfallswahrscheinlichkeiten verwendet. Damit schätzt das Modell die zukünftigen Ausfallswahrscheinlichkeiten von Wohnimmobilienkrediten bei sich weiter verschlechternden Kreditvergabestandards. Für die Entwicklung des Systemrisikos ist insbesondere die Wirkung risikoreicheren Kreditvergabestandards bei Neukrediten relevant. Selbst bei einem risikoärmeren vergebenen Bestand birgt eine risikoreicheren Vergabe von Neukrediten hohe systemische Risiken, da der ausstehende Kreditbetrag am höchsten ist. Das Simulationsmodell erlaubt die Modellierung der Ausfallswahrscheinlichkeit von Gruppen von Neukrediten über die Zeit. Somit ist eine vorausschauende Systemrisikoanalyse möglich. Diese zeigt, wie sich Ausfallswahrscheinlichkeiten der Kreditnehmer:innen erhöhen, wenn Kredite systematisch risikoreicher vergeben werden und keine aufsichtlichen Maßnahmen getroffen werden („Nicht-Handeln“). Zudem erlaubt das Modell die Simulation von Maßnahmen, um den weiteren Aufbau von Systemrisiken hintanzuhalten.

Die Ergebnisse des Simulationsmodells werden mit einem in die Zukunft gerichteten Banken-Stresstest der OeNB kombiniert (Feldkircher et al., 2013). Dieser integrative Ansatz aus immobilienspezifischen (aus dem TUI-Modell) und gesamtwirtschaftlichen Stressszenarien (aus den OeNB-Stresstests) erlaubt es, die komplexen Wirkungszusammenhänge zwischen makroökonomischen Variablen und dem Bankensystem möglichst umfassend und kohärent abzubilden. Damit gelingt es, die Auswirkungen risikoreicher Kreditvergabestandards auf die zukünftige Stabilität des Bankensystems zu quantifizieren.

Die Analyse bildet die komplexen Zusammenhänge zwischen großen Datenmengen zu Wohnimmobilienkrediten, zum Wohnimmobilienmarkt, zum makroökonomischen und institutionellen Umfeld sowie zu den Banken nachvollziehbar und konsistent ab. Ein alleiniger Fokus auf einzelne Komponenten – zum Beispiel das Kreditwachstum – hingegen würde zu kurz greifen. Dies ließe die Änderungen anderer Variablen (z. B. Hauspreise, Kreditvergabestandards, Kreditqualität des Bestands, Kapitalisierung der Banken, Risikogewichte) sowie ihre Wechselwirkungen außer Acht. Die Ergebnisse wären inkonsistent. 

Letztlich müssen die Expert:innen der OeNB die indikator- und modellbasierten Ergebnisse mit ihrer Einschätzung des Systemrisikos ergänzen. Die Analyse liefert Ausfallswahrscheinlichkeiten und ihre systemweiten Effekte auf Banken unter plausiblen Krisenszenarien. Die Entscheidung über makroprudenzielle Maßnahmen darf jedoch nicht nur auf Basis quantitativer Modelle erfolgen. Sie ist schlussendlich davon abhängig, wieviel Systemrisiko die Entscheidungsträger:innen zu akzeptieren bereit sind, d. h. von ihrer Systemrisikotoleranz. Je größer ihre Systemrisikotoleranz, desto geringer ist ihre Bereitschaft, Maßnahmen zu ergreifen, um erhöhte Systemrisiken zu adressieren.

Zusätzlich zur Systemrisikoanalyse der OeNB führen internationale Organisationen, wie ESRB, OECD oder IWF (z. B. im Rahmen der jährlichen Art. IV Konsultationen oder des Financial Sector Assessment Programs) regelmäßige Einschätzungen und Evaluierungen des österreichischen Finanzmarktes durch. Unter anderem werden hier die Systemrisiken aus der Wohnimmobilienfinanzierung gewürdigt und Empfehlungen dazu ausgesprochen.

Makroprudenzielle Maßnahmen können einzeln und auch in Kombination geeignet sein, um den Aufbau systemischer Risiken in der Wohnimmobilienfinanzierung zu verhindern. Die Kalibrierung adäquater Kreditvergabestandards erfolgt auf Basis des TUI-Modells. Dabei werden die Effekte unterschiedlicher Kombinationen aus Schuldendienstquote, Beleihungsquote, Laufzeit, Amortisation, Schuldenquote und Ausnahmekontingenten auf die Ausfallswahrscheinlichkeiten in Krisenszenarien simuliert. Folgende Kalibrierungen für die Obergrenzen haben sich herauskristallisiert:

• DSTI-Ratio: Die DSTI-Ratio wirkt in der ersten Stufe des Kreditausfallprozesses, indem sie die Wahrscheinlichkeit reduziert, dass ein Kreditnehmender die Immobilie verkaufen muss. Je niedriger die DSTI-Ratio, desto resilienter ist der Kreditnehmende bei adversen makroökonomischen Bedingungen und desto geringer ist seine:ihre Ausfallswahrscheinlichkeit („first line of defense“). Maßnahmen mit konservativer Obergrenze (DSTI-Ratio in Höhe von 30 %) sind dabei auch im Falle von der Gewährung einzelner Ausnahmen immer effektiver in der Risikoreduktion als Maßnahmen mit Obergrenze der DSTI-Ratio in Höhe von 40 %.
• LZ: Eine Laufzeitobergrenze wirkt komplementär zur Obergrenze der DSTI-Ratio, indem sie verhindert, dass eine niedrige DSTI-Ratio durch Laufzeitstreckung erreicht wird. Die Festlegung der Laufzeit auf 35 Jahre dient dazu, dass überlange Kredite weiterhin die Ausnahme bleiben.
• LTC-Ratio: Die LTC-Ratio zwingt Banken, Sicherheiten in das Grundbuch einzutragen. Darüber hinaus minimiert eine möglichst niedrige LTC-Ratio den Verlust der Banken bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmenden. Eine LTC-Ratio von 90 % wurde im Rahmen der Kalibrierung festgelegt. Diese wirkt sich auf den Anteil an den Gesamtinvestitionskosten aus, den Kreditnehmende selbst finanziell beisteuern müssen. Eine Beleihungsquote von 90 % bedeutet allerdings nicht effektiv, dass Kreditnehmende nur 10 % Eigenmittel benötigen. Durch weitere Nebenkosten, wie Notariatskosten oder Eintragung ins Grundbuch, ist ein Eigenfinanzierungsanteil von ca. 20 % realistisch.
• DTI-Ratio: Bei einem bestimmten Zinsniveaus und fixer Verzinsung ist eine Regulierung der Schuldenquote nicht notwendig, wenn eine Kombination aus Schuldendienstquote und Laufzeit angewandt wird. Die risikomitigierende Wirkung der Schuldenquote kann durch eine Kombination aus Obergrenzen für die DSTI-Ratio und die LZ dargestellt werden. Die DSTI-Ratio ist näher an der gängigen Vergabepraxis von Banken und nachvollziehbarer als die DTI-Ratio. Daher wurde bei der KIM-V (2022–2025) die Kombination aus Obergrenzen für DSTI-Ratio und LZ gewählt.
• Amortisation: Werden Umgehungsmöglichkeiten durch nicht vollständige Tilgungen am Laufzeitende durch eine entsprechende Berechnungsvorschrift adressiert, kann von Amortisationsanforderungen nach §23h Abs 2 Z5 BWG abgesehen werden. Dies ist im Rahmen der Berechnungsvorschriften der KIM-V (2022–2025) erfolgt.

Die Effektivität der Instrumente erhöht sich zum Teil deutlich bei zeitgleicher Aktivierung aufgrund ihrer sich ergänzenden Wirkung. Dabei ist insbesondere die Kalibrierung der DSTI-Ratio von Bedeutung, da diese in erster Linie den Ausfall von Kreditnehmenden verhindert. Die LTC-Ratio dient nachfolgend der Reduktion des Verlustes der Bank beim Verkauf der Sicherheit (in diesem Fall der Immobilie).

Ausnahmekontingente können ein geeigneter Weg sein, Kreditinstituten die Möglichkeit einzuräumen, in begründeten Einzelfällen positiv über die Kreditwürdigkeitsprüfung zu entscheiden, auch wenn Limits nicht eingehalten werden. Im internationalen Vergleich sind die Ausnahmekontingente der KIM-V (2022–2025) großzügig ausgestaltet (FMSG-Empfehlung).