Begrenzung systemischer Risiken aus der Immobilienfinanzierung

Die OeNB hat das Vorliegen von systemischen Risiken aus der Fremdkapitalfinanzierung von Immobilien zu beurteilen. Eine nicht nachhaltige Immobilienkreditvergabe in Verbindung mit einem Immobilienpreisboom führt in vielen Fällen zu höheren systemischen Risiken für die Finanzmarktstabilität. Grund ist die erhöhte Krisenanfälligkeit von Kreditnehmenden und -gebenden, die im privaten als auch gewerblichen Immobilienbereich schlagend werden kann. Stellt das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) Veränderungen in der Ausprägung systemischer Risiken aus Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität fest, empfiehlt das Gremium geeignete Instrumente zur Minderung dieser Risiken.

Mittels kreditnehmerbasierter Maßnahmen im Bereich der Immobilienfinanzierung soll einer nicht nachhaltigen Kreditvergabepraxis entgegengewirkt werden (§ 22b Bankwesengesetz, BWG). Zu diesen Instrumenten zählen Begrenzungen von Beleihungsquote (Loan-to-Value (LTV)-Quote), Schuldendienstquote (Debt-Service-to-Income (DSTI)-Quote) und Verschuldungsquote (Debt-to-Income (DTI)-Quote). Die Maßnahmen werden in der Regel in Zeiten eingesetzt, in denen sich aufgrund hohen Kreditwachstums, größerer Risikoneigung, insbesondere in Verbindung mit starken Immobilienpreisanstiegen, die Kreditvergabestandards von Banken zu verschlechtern drohen. Um das Vorliegen systemischer Risiken beurteilen zu können, werden neben den genannten Kennzahlen auch weitere Risikoparameter (z. B. Risikogewicht, Ausfallwahrscheinlichkeit und Verlust bei Ausfall) herangezogen.

  • Obergrenzen für Beleihungsquoten (LTV) wirken der Vergabe von nicht ausreichend besicherten Immobilienfinanzierungen entgegen, indem sie ein Mindestmaß an Risikotragfähigkeit der Kreditnehmenden beim Erwerb einer Immobilie vorsehen. Darüber hinaus können niedrigere Beleihungs-Begrenzungen die Risikotragfähigkeit von Banken verbessen, indem bei Kreditausfall ein geringerer Verlust zu verbuchen ist. Dadurch kann das Finanzsystem einen Anstieg von Kreditausfällen, insbesondere im Falle eines gleichzeitigen Verfalls der Immobilienpreise, besser verkraften.
  • Die Einhaltung von konservativen einkommensbasierten Kennzahlen (DTI und DSTI) soll die Leistbarkeit einer Immobilienfinanzierung bei gegebenem Einkommen der jeweiligen Kreditnehmenden sicherstellen. Obergrenzen für das Verhältnis der Gesamtkreditverschuldung der Kreditnehmenden zu seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (DTI) senken die Ausfallwahrscheinlichkeit von Kreditnehmenden. Während bei der Schuldenquote (DTI) die Solvenz der Kreditnehmenden im Fokus steht, zielt die Schuldendienstquote (DSTI) auf eine ausreichende Liquidität der Kreditnehmenden ab. Es soll ermittelt werden, welcher Anteil der laufenden Einnahmen der Kreditnehmenden in einer Periode zur Begleichung sämtlicher in dieser Periode fällig werdender Zins- und Tilgungsleistungen aufgewendet werden müsste.
  • Zusätzlich zu den oben genannten makroprudenziellen Kennzahlen können seitens der Aufsicht auch Laufzeitbegrenzungen sowie eventuelle Amortisationsanforderungen eingesetzt werden. Durch Vorgabe einer maximalen Kreditlaufzeit bei Vertragsabschluss oder eines Zeitraumes, innerhalb dessen ein festgelegter Anteil des Kreditvolumens spätestens zurückgezahlt werden muss, kann eine Umgehung der Schuldendienstquote mittels Laufzeitstreckung bzw. Zahlungsaufschub unterbunden wird.