Nationalbank: Anstieg der Wohnimmobilienpreise bleibt unter der Inflation

OeNB veröffentlicht aktuelle Daten des Wohnimmobilienpreisindex 

Die aktuellen Daten zur Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Österreich zeigen für das Jahr 2025 einen moderaten Anstieg. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stiegen vor dem Hintergrund gesunkener Zinsen und gestiegener Löhne um 2,1 % (nominell). Inflationsbereinigt sind die Immobilienpreise angesichts der durch Statistik Austria veröffentlichten Inflationsrate von 3,8 % somit 2025 ein weiteres Mal gesunken.

„Der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex zeigt, dass sich der Markt nach der Zinswende schrittweise stabilisiert. Nominal steigen die Preise wieder moderat, inflationsbereinigt sind Immobilien jedoch günstiger als vor einigen Jahren. Daraus kann eine verbesserte Leistbarkeit von Wohnimmobilien gegenüber 2022 Q3 abgeleitet werden. Es werden wieder so viele Wohnimmobilien verkauft wie im langjährigen Durchschnitt. Gleichzeitig sehen wir deutliche Unterschiede zwischen Neubau und Bestand sowie zwischen Wien und dem Rest Österreichs. Für die Finanzstabilität bleibt entscheidend, dass diese Entwicklung maßvoll verläuft und die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten weiterhin verantwortungsvoll erfolgt.“, so OeNB-Gouverneur Martin Kocher.

Betrachtet man die Entwicklung in den Bundesländern, fällt auf, dass in Wien die Preise stärker gestiegen sind als im Rest Österreichs: Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser nahmen in Wien um 2,9 % zu, und damit um 1,3 Prozentpunkte mehr als in Österreich ohne Wien (1,6 %) (siehe Tabelle 1).

Längerfristig betrachtet sind die Wohnimmobilienpreise in Österreich seit Beginn der Leitzinserhöhung durch den EZB-Rat im dritten Quartal 2022 um 3,3 % gesunken. Bereinigt um die Entwicklung der Inflation ergibt sich ein Rückgang von rund 16 %. Aufgrund von Einkommenserhöhungen, die im selben Zeitraum rund 19 % betragen, hat sich in der Folge die Leistbarkeit im Aggregat von Immobilien in Österreich verbessert.

Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen reagierten sensitiver auf Zinsänderungen als Preise für neue

Bei typischen Anlagegütern – wie etwa fix verzinste Anleihen oder Immobilien – reagieren die Preise für gewöhnlich auf Zinsveränderungen. Jedoch zeigen sich auffällige Unterschiede in den Preisentwicklungen für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen rund um die letzte Zinswende der EZB, die in Tabelle 2 abgebildet werden. In der Niedrigzinsphase vor der ersten Anhebung der Leitzinsen am 27. Juli 2022 konnte man sowohl bei neuen als auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen einen starken Preisanstieg beobachten. Die erste Anhebung der Leitzinsen markiert auch den Wendepunkt der Preisentwicklung: Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen gingen zwischen dem 3. Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2024 stark zurück (–9,4 % in Wien, –6,5 % im Rest Österreichs). Preise für neue Eigentumswohnungen reagierten in dieser Phase jedoch kaum bzw. sogar mit einem leichten Anstieg. Seit der ersten Leitzinssenkung am 12. Juni 2024 sind die Preise für neue und auch für gebrauchte Eigentumswohnungen wieder gestiegen, wobei der Anstieg bei neuen Wohnungen etwas deutlicher ausfiel. 

Neue Eigentumswohnungen zeigen eine geringe Preisflexibilität nach unten, das bedeutet Preise sinken kaum. Die Preissetzung orientiert sich an den in der Vergangenheit hohen Kosten für Grundstücke, Bau und Finanzierung sowie an den Gewinnerwartungen. Der Unterschied in der Preisflexibilität spiegelt sich in den Transaktionen, also der Anzahl der Verkäufe, wider. Während im Neubau die Transaktionen pro Quartal seit der Leitzinserhöhung am 27. Juli 2022 um 61 % sanken, gingen sie im gebrauchten Segment nur um 26 % zurück (Q3 2022 – Q2 2024 vs. Q3 2020 – Q2 2022, Quelle: Statistik Austria).

Seit der ersten Leitzinssenkung am 12. Juni 2024 sind Preise und Transaktionen wieder angestiegen. Sie befinden sich bei den neuen Wohnungen mit aktuell rund 2.500 Transaktionen noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (seit 2015) von rund 3.100 Transaktionen pro Quartal; bei den gebrauchten liegen sie mit 10.700 Transaktionen geringfügig über dem langjährigen Durchschnitt von rund 10.500 Transaktionen pro Quartal (Quelle: Statistik Austria).