Neuer OeNB-Preisindex für mehr Transparenz am österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt

Marcel Barmeier, Sebastian Rötzer, Stefan W. Schmitz,

Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) veröffentlicht erstmals einen Preisindex für Gewerbeimmobilien (CPPI) in Österreich. Damit schafft sie eine neue Datengrundlage für Banken, Unternehmen, Aufsicht sowie Wirtschaftspolitik und erhöht die Transparenz am österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt.

In diesem Blog gehen wir auf die Preisentwicklung der letzten Jahre ein und erklären, warum der CPPI für alle einen Nutzen bringt – Banken, Unternehmen und der Aufsicht. Abschließend erläutern wir die wesentlichen Merkmale der Berechnung des Indexes.

Der Preisindex für Gewerbeimmobilien in Österreich
Die Statistik Austria hat im Auftrag der OeNB und in enger Zusammenarbeit mit ihr einen Preisindex für Gewerbeimmobilien (Commercial Property Price Index – CPPI) mit zahlreichen Subindizes für den österreichischen Markt entwickelt. Diese bilden die Preisveränderungen für den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt, für einzelne Assetklassen und für die Regionen Ost-, West- und Südösterreich ab. Die Assetklassen umfassen Büros, Industrie- und Logistikimmobilien, Handelsimmobilien sowie gewerbliche Wohnimmobilien. Ab sofort können die Indizes für den Zeitraum 2021 bis 2025 in halbjährlicher Frequenz auf dem Gewerbeimmobilien-Dashboard der OeNB kostenlos abgerufen werden. Ab Anfang 2027 stehen die Daten auch mit Rückrechnungen bis 2015 zur Verfügung.

Seit der Zinswende im Juli 2022 sind die Preise für Gewerbeimmobilien in Österreich um rund 10 % gefallen. Die Grafik zeigt die Entwicklung von 2021 bis 2025: Die Gewerbeimmobilienpreise stiegen bis zur Zinswende im Jahr 2022 an, anschließend gab es einen Rückgang um rund 10 % bis Jahresende 2024. Im Vergleich dazu lag der Rückgang bei den Wohnimmobilienpreisen in diesem Zeitraum bei etwa 4 %. Im weiteren Verlauf blieben die Preise für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 nahezu konstant. Der Preisrückgang ab 2022 ging mit einer signifikanten Abnahme der Transaktionen einher. Während vor der Zinswende durchschnittlich 6.500 Transaktionen pro Halbjahr durchgeführt wurden, waren es danach etwa 4.000 Transaktionen. Weitere Details zu diesen und weiteren Entwicklungen wird die OeNB demnächst in ihrem Marktbericht zum österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt veröffentlichen.

Warum ist ein Preisindex für Gewerbeimmobilien wichtig?
Alle Marktteilnehmer profitieren von mehr Markttransparenz. Der CPPI und die Transaktionszahlen für Gewerbeimmobilien tragen zu fundierten wirtschaftspolitischen Entscheidungen bei. Für Unternehmen und Banken kann das zusätzliche Datenangebot die Investitionsentscheidungen und das Risikomanagement verbessern.

Die Bankenaufsicht gewinnt wertvolle Informationen über die Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien, die für die Beurteilung von Risiken für die Finanzmarktstabilität von großer Bedeutung sind. Die Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise wirkt sich über verschiedene Kanäle auf Gewerbeimmobilienkredite aus. So sinkt bei einem Rückgang der Preise auch der Wert der Kreditsicherheiten. Damit können höhere Verluste bei Banken entstehen, falls der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann. Außerdem können fallende Gewerbeimmobilienpreise in Verbindung mit einem Rückgang der Transaktionen zu einem Anstieg der Insolvenzen bei Immobilienunternehmen führen. Denn fallende Immobilienpreise belasten die Bilanzen. Können Gewerbeimmobilien nicht oder nur mit einem Abschlag verkauft werden, verringern sich zudem die Erträge der Unternehmen.

Bei Gewerbeimmobilienkrediten in Österreich besteht ein systemisches Risiko. Das zeigt die Systemrisikoanalyse der OeNB (siehe Blogbeitrag „Warum es höhere Kapitalanforderungen braucht: Hintergründe aus der Systemrisikoanalyse für Gewerbeimmobilienkredite“). Vor diesem Hintergrund hat das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) empfohlen, für Gewerbeimmobilienkredite einen sektoralen Systemrisikopuffer von 3,5 % einzuführen (siehe FMSG-Empfehlung). Dieser Kapitalpuffer stellt sicher, dass Banken auch im Falle einer ungünstigen wirtschaftlichen Entwicklung ausreichend Kapital haben, um potenzielle Verluste aus Gewerbeimmobilienkrediten zu tragen.

Der CPPI und die Transaktionszahlen für Gewerbeimmobilien verbessern die internationale Wahrnehmung des österreichischen Finanzplatzes. Nationale und internationale Organisationen haben wiederholt auf die Notwendigkeit einer besseren Datenlage hingewiesen. Mit dem zusätzlichen Datenangebot setzt die OeNB auch eine Empfehlung des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken um und unterstützt die Bestrebungen der Europäischen Kommission, die Transparenz am Gewerbeimmobilienmarkt zu erhöhen. Auch das FMSG hatte sich bereits für eine Ausweitung der Datengrundlage bei Gewerbeimmobilien ausgesprochen.

Wie wird der CPPI ermittelt?
Gewerbeimmobilien-Transaktionen sind die Grundlage für die Berechnung des CPPI. Die Daten umfassen alle im Grundbuch erfassten relevanten Transaktionen. Hierbei werden sowohl Transaktionen betreffend Gewerbeimmobilien im engeren Sinn (z. B. Büros) als auch im Zusammenhang mit gewerblichen Wohnimmobilien (z. B. Zinshäusern) berücksichtigt. Mit einer Vielzahl an Datenqualitätsprüfungen wird sichergestellt, dass nur belastbare Transaktionen in die Berechnung des CPPI einfließen.

Der CPPI berücksichtigt Unterschiede bei den Qualitätsmerkmalen der Gewerbeimmobilien. Mithilfe eines Modells werden Unterschiede in der Qualität der Gewerbeimmobilien herausgerechnet, die einen wesentlichen Einfluss auf die Gewerbeimmobilienpreise haben. Demnach soll der Index nicht steigen, nur weil beispielsweise mehr Hotels in teuren Lagen verkauft werden. Im Zentrum steht die Preisentwicklung von „ähnlichen“ Gewerbeimmobilien im Zeitverlauf.

Die zum Ausdruck gebrachten Ansichten müssen nicht zwingend mit den Ansichten der OeNB bzw. des Eurosystems übereinstimmen.